La prévoyance professionnelle obligatoire (LPP) est bien connue des dirigeants et travailleurs indépendants. Sa partie sur-obligatoire l’est beaucoup moins et pourtant, c’est elle qui concentre l’essentiel du potentiel d’optimisation fiscale. Dès CHF 100’000 de revenu annuel, la différence entre une structuration au minimum légal et une planification aboutie peut représenter plusieurs centaines de milliers de francs de différence au moment de la retraite.

LPP obligatoire vs sur-obligatoire : les bases

La LPP ou prévoyance professionnelle repose sur la loi sur la prévoyance professionnelle[1] entrée en vigueur le 1^er janvier 1985, soit il y a un peu plus de 40 ans et trouve son origine dans une modification constitutionnelle de 1972 prévoyant un système de retraite en suisse en trois “piliers”, à savoir l’AVS, la LPP et la prévoyance libre (aussi appelé 3ème pilier)[2].

“Le 3 décembre 1972, le peuple et les cantons ont accepté un article constitutionnel sur la prévoyance vieillesse, survivants et invalidité qui consacre le principe des trois piliers. Les prestations du premier pilier (prévoyance d’Etat = AVS, AI et Prestations complémentaires) [sic] doivent couvrir les besoins vitaux dans une mesure appropriée alors que, complétant ces prestations, celles du deuxième pilier (prévoyance professionnelle = assurance-pensions) [sic] doivent permettre aux personnes âgées, aux survivants et aux invalides de maintenir leur niveau de vie antérieur de façon appropriée. II incombe au troisième pilier (prévoyance individuelle = économies, assurance privée) [sic] de compléter les mesures collectives des deux premiers piliers selon les besoins personnels”[3].

Au sein du deuxième pilier, la LPP distingue deux périmètres :

• La prévoyance professionnelle obligatoire englobe la tranche de salaire annuel supérieure à CHF 26’640  et inférieure à CHF 90’720  (montants 2026[4]), soit une base de cotisation maximale de l’ordre CHF 64’000. Les taux de cotisation et le taux de conversion sont fixés par la loi, les rendements minima déterminés chaque année par le Conseil fédéral (2026 : 1,25%). Il s’agit du minimum légal. L’employeur ne peut y déroger à la baisse. Il peut toutefois prévoir un régime plus favorable pour ses employés.
• La prévoyance professionnelle sur-obligatoire concerne toute la prévoyance professionnelle mise en place volontairement par l’employeur et qui dépasse le minimum légal. Ce volet est à la libre appréciation des employeurs. C’est ici que les marges de manœuvre sont les plus larges: taux de cotisation pouvant atteindre dans certains cas

[1] https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1983/797_797_797/fr

[2] Message du Conseil fédéral à l’Assemblée fédérale à l’appui d’un projet de loi sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (du 19 décembre 1975), FF 1976 I 117 (https://www.fedlex.admin.ch/eli/fga/1976/1_149_117_113/fr)

[3] Message du Conseil fédéral à l’Assemblée fédérale à l’appui d’un projet de loi sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (du 19 décembre 1975), FF 1976 I 125

[4] Art. 5 OPP2 (https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1984/543_543_543/fr).

35% du salaire assuré et potentiellement le libre choix de la stratégie d’investissement pour les employés.

Point de bascule : dès CHF 150’000 de salaire annuel assuré LPP, plus de la moitié du salaire assurable bascule dans la sphère de la LPP sur-obligatoire. C’est là que se joue l’essentiel de la planification.

Le plan 1e : une variante pour les hauts revenus

Pour la partie du salaire dépassant environ CHF 136’080 (seuil 2026), le législateur a mis en place deux possibilité à choix pour les employeurs : i) le sur-obligatoire « standard » ou un mécanisme particulier : les plans 1^e. Les plans 1^e tirent simplement leur nom de la base légale y relative, à savoir l’art. 1e OPP2[5].

Dans le cadre des plans 1e, l’employé choisit librement sa stratégie d’investissement parmi au maximum 10 stratégies proposées par la caisse de pension (art. 1e al. 2 OPP2). L’assuré profite en intégralité de la performance du marché (moins les frais). En contrepartie :

• Plus de garantie de capital : si les marchés baissent de 10%, l’employé supporte pleinement cette perte.
• Plus de réserve de fluctuation de valeur, vu que le capital n’est plus garanti. L’employeur ne supporte plus le risque d’investissements pour ces employés pour la partie du salaire assurée dans le cadre des plans 1e. Dès lors les apports à fonds perdus ne sont pas possibles pour les employeurs dans le cadre des plans 1e.
• Primes d’assurance généralement plus basses, les assurés visés étant statistiquement moins exposés aux risques d’invalidité, s’agissant souvent d’emploi de bureaux. L’employeur et l’employé en profite généralement à parts égales.

En résumé, tout plan 1e fait partie de la LPP sur-obligatoire, mais tout plan sur-obligatoire n’est pas nécessairement un plan 1e.

Choisir la bonne caisse de pension : un enjeu décisif même en absence d’optimisation fiscale

Le choix de la caisse de pension influe directement sur le capital accumulé à la retraite, aussi bien dans le cadre de la LPP obligatoire que la LPP sur-obligatoire, souvent bien plus que le montant des cotisations. Ceci découle de l’intérêt composé généré sur les avoirs de prévoyance, mécanisme central du système de prévoyance professionnelle helvétique. Ainsi, par le choix d’une caisse de pension avec des rendements plus élevés, l’employeur peut améliorer la retraite de ses employés, sans que cela n’augmente ses charges ! Cela semble somme toute assez logique : si une caisse de pension fait mieux fructifier les avoirs des employés que la moyenne, ces employés se retrouveront avec un avoir de prévoyance plus élevé. Vu les longues périodes de cotisation des employés (en principe 40 ans), l’impact peut être conséquent. Il faut toutefois comparer sur une longue période afin de constater une différence.

Exemple : un employé travaillant dans la même entreprise de ses 18 à 65 ans, avec un salaire de CHF 60 000 progressant de 1% par an, se retrouve en principe avec :

[5] Ordonnance sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (OPP 2) du 18 avril 1984, RS. 831.441.1

• CHF 350 000 d’avoir retraite (environ) si son employeur choisit une caisse créditant le rendement minimum légal (1,25%, par hypothèse identique sur tout la période). La part des intérêts composés de l’avoir vieillesse accumulé se monte à 17.72%.

• CHF 500 000 (environ) si l’employeur a opté pour une caisse de pension, créditant 2% de rendements supplémentaires que le rendement minimum légal en moyenne par année (3.25%%, par hypothèse identique sur tout la période). La part des intérêts composés de l’avoir vieillesse accumulé se monte à 41.75%, soit un peu moins de la moitié de l’avoir vieillesse accumulé sur la période.

Dans les deux exemples ci-dessus, les coûts pour l’employeur sont restés identiques. Il a simplement choisi une caisse de pension offrant des meilleurs rendements. Avec une rémunération moyenne de 4,49 % sur cinq ans, Profond[6] a décroché en 2025 la première place parmi les fondations communes et collectives semi-autonomes, devant Ascaro[7] (3,70 %) et Copré[8] (3,35 %)[9]. Malheureusement, les employeurs ne peuvent en pratique choisir librement leur caisse de pension. Par exemple Profond requiert au minimum 10 employés, Ascaro 15 employés. Dès lors, les employeurs ne remplissant pas ce critère quantitatif ne pourront s’affilier auprès de ces dernières. Ils devront par conséquent se rabattre sur la Copré, sous réserve d’acceptation.

Les critères à analyser pour comparer les caisses sont principalement :

[6] www.profond.ch

[7] www.ascaro.ch

[8] www.copre.ch

[9] https://www.bilan.ch/story/caisses-de-pension-les-laureats-du-grand-classement-2025-553565156053, visité pour la dernière fois le 1^er juin 2026.

• Taux de rémunération des avoirs (rendement crédité sur les avoirs de prévoyance de chaque assuré année après année)
• Taux technique : le pronostic de la caisse sur ses rendements futurs. Un taux technique bas favorise les rachats.
• Taux de couverture : la capacité de la caisse à honorer ses engagements si tous les assurés partaient en retraite à l’instant T. Un taux de couverture élevé réduit le risque pour les assurés de voir leur avoir de prévoyance réduit lors d’un assainissement ou une réduction des rendements pour renflouer la caisse.
• Taux de conversion : le coefficient de conversion du capital de prévoyance en rente payée mensuellement. Il est fixé à 6,8% dans l’obligatoire ; libre dans le sur-obligatoire.
• Frais administratifs et de gestion : Il s’agit des coûts de fonctionnement des caisses de pension, supportés en principe de manière paritaire par les employés et les employeurs. Ces frais varient selon les caisses de CHF 62 à CHF 400 par employé et par an. Il est conseiller de comparer les frais aux rendements passés des caisses, bien que les rendements passés n’offrent aucune garantie quant aux rendements futurs. A titre d’exemple la COPRE a des frais parmi les plus élevés, avec CHF 396 par assuré et par an, mais a généré ces dernières années des rendements supérieurs à la moyenne.

La part patronale

L’employeur est légalement tenu de prendre à sa charge au minimum 50% des cotisations versées à la caisse de pension (art. 66 al. 1 LPP). Il est libre d’augmenter cette part jusqu’à 100%, voir au-delà. Une part patronale LPP supérieure à 50% permet, à rémunération brute égale d’augmenter le salaire net, sans augmenter les cotisations sociales (hors LPP). A rémunération nette égale, cela permet de faire baisser les cotisations sociales (hors LPP). Ceci dans la mesure où les cotisations sociales sont calculées sur le salaire brut et non le salaire net. En d’autres mots, l’augmentation de la part patronale LPP est un des leviers d’optimisation fiscale au sens large, car il permet à l’employeur et l’employé de réduire leurs charges sociales.

Il convient toutefois de tenir compte des restrictions de nature fiscale quand l’employé est également actionnaire de la société. Les administrations fiscales considèrent que dès que les cotisations patronales excédent 2/3 (en lieu et place de 50%) l’actionnaire-employé bénéficie d’une prestation appréciable en argent, sauf si d’autres employés, non actionnaires, bénéficient du même traitement ou d’un traitement plus favorable. Certains conseillers auraient ici le reflexe, justifié, d’argumenter que l’employé-actionnaire exerce une fonction de cadre et que partant une différenciation au niveau des plans LPP avec ses employés est possible et défendable. Ce mode de réflexion ne prête globalement pas flanc à critique, mais n’est généralement rejeté par les administrations fiscales, si l’actionnaire-employeur est seul dans « son » plan et ce même en présence d’une collectivité virtuelle. Une collectivité effective avec des tiers non-actionnaires est impérative. A minima un autre groupe d’employés doit bénéficier d’une part patronale dans les mêmes proportions, c’est-à-dire un niveau de cotisations patronales égal ou supérieur en pourcentage à celui de l’employé-actionnaire.

Les réserves de cotisations employeurs (art. 331 al. 3 CO)

Tout employeur peut constituer une réserve de cotisations employeur (“RCE”), correspondant à un paiement anticipé de sa part patronale à la caisse de pension. Cette réserve porte exclusivement sur la part patronale des cotisations, donc à l’exclusion de la part “employé”. Son montant est plafonné à cinq fois le montant annuel des cotisations patronales. A titre d’exemple, si une Sàrl emploie une personne avec un Salaire assuré de CHF 100’000, que le taux d’épargne est de 10% et la réparition des cotisations 50/50, alors la part patronale annuelle se monte à CHF 100’000 * 10% * 50% = CHF 5’000. Le montant maximal de la RCE est par conséquent 5 x 5’000 = CHF 25’000.

Les fonds versés sont affectés de manière définitive et irrévocable à la LPP: aucun remboursement n’est possible. Le seul usage autorisé de cette réserve consiste au paiement des cotisations patronales. En d’autres mots, l’employeur peut consituter une réserve une année (N) et l’année suivante (N+1) puisser dans cette même réserve pour s’acquiter de sa part partronale. Comme indiqué ceci concerne uniquement la part patronale. Ainsi, l’Employeur devra dans tous les cas transférer la part des cotisations afférentes aux employés (“part employé”) à la caisse de pension.

Selon la caisse, la RCE peut être placé selon la même stratégie d’investissement que les autres avoirs de la caisse et rémunéré au même titre que les avoirs vieillesses des assurés (intérêts). Ce type de placement peut généréer des rendement conséquent selon la stratégie de placement choisie, mais implique un risque de volatilité au moment de l’utilisation des fonds, dans la mesure où certaines caisses exigent que les actifs soient réalisés (vendus) au moment de l’utilisation de la RCE pour le paiement de la part patronale, en lieu et place d’une jeux d’écritures comptables.

Sur le plan fiscal, les versements à la RCE sont en principe déductibles du bénéfice imposable de l’entreprise. Il s’agit d’une des rares exceptions admises au principe de périodicité. En effet, ce mode de procéder permet de déduire en année N la part patronale des années N+1 à N+6. Il s’agit d’une déduction d’une charge future généralement proscrite en droit fiscal. Finalement, certains cantons autorisent sous conditions la déduction fiscale des versements effectués après la fin de l’exercice commercial. Les conditions varient selon les cantons, mais peuvent être schématisées comme suit: 1) versements effectués avant le dépôt de la déclaration fiscale de l’année N, 2) que la preuve de paiement soit jointe à la déclaration d’impôts, 3) le versement intervienne avant l’approbation des comptes de l’année N. Le délai pour effectuer le versement varie selon les cantons : jusqu’à 6 mois après la date de cloture des comptes à Genève, Berne, Fribourg et Vaud, et jusqu’à 7 mois en Valais.

La réserve de fluctuation de valeur

La réserve de fluctuation de valeur (« RFV ») constitue un mécanisme central de gestion des risques dans les institutions de prévoyance. Sa fonction est d’absorber les fluctuations des marchés financiers et de préserver l’équilibre financier de la caisse face à la volatilité des actifs. Le niveau cible de la RFV est fixé par la caisse en fonction de la stratégie de placement adoptée : plus l’allocation stratégique comporte des actifs risquée (càd plus la part d’actions est élevée), plus la RFV doit être importante. La RFV découle directement du principe de garantie du capital des assurés, caractéristique du système de prévoyance professionnelle suisse. En effet, les assurés quittent, en principe, leur caisse de pension avec leur avoir de vieillesse (constitué par les cotisations épargnes prélevées sur les salaires) augmenté des intérêts. Ce capital leur est versé en une fois ou mensuellement sous forme de rente, soit une combinaison des deux. Les risques de placement, tels que les fluctuations sur les marchés boursiers, les variations de taux d’intérêt ou les risques de change, ne sont pas directement supportés par les assurés, mais par l’institution de prévoyance elle-même. Lorsque la situation financière de l’institution se détériore malgré cette réserve, l’employeur peut être appelé, à titre subsidiaire, à participer aux mesures d’assainissement prévues par la législation et les règlements applicables. Ces mesures peuvent encore plus subsidiairement s’étendre aux assurés.

La RFV est financée principalement par les rendements des avoirs de prévoyance et, le cas échéant, par des apports de l’employeur. En d’autres mots, tant que la RFV n’est pas entièrement constituée, la performance financière réalisée chaque année par la caisse n’est pas créditée en intégralité aux employés; une partie est alloué à la RFV. La RFV agit ainsi comme un « coussin de sécurité » destiné à renforcer la capacité de résistance de la caisse et à réduire le risque de sous-couverture.

L’employeur peut effectuer des versements volontaires à la réserves de fluctuation de valeur. Ces versements constituent des apports à fonds perdus de l’employeur à la caisse de pension. Les employeurs ne peuvent donc le récupérer ou l’affecter au paiement de la part patronale des cotisations (contrairement à la réserve de cotisations employeurs). Ces versements ne sont pas soumis à cotisations sociales et sont déductibles de l’impôt sur le bénéfice sous certaines conditions.

Suivant le règlement de la caisse de pension et le nombre d’assurés dans le plan, la RFV est partiellement ou totalement dissoute lors du départ d’un ou de plusieurs assurés (p.ex. départ à la retraite ou changement de caisse). En choisissant une caisse de pension qui permet de récupérer « leur » partie de la RFV en cas de départ, les assurés profitent, à terme, de presque l’entier des rendements de leurs avoirs de prévoyance. Ceci est un avantage non négligeable vu les montants accumulés durant tout un parcours professionnel.

Un outil d’optimisation fiscale redoutable

Pour un travailleur indépendant ou un dirigeant réalisant plus de CHF 100’000 de revenu annuel, la LPP sur-obligatoire constitue l’un des rares mécanismes légaux permettant de réduire significativement l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la fortune et le charges sociales, tout en différant l’imposition.

La mise en place d’une œuvre de prévoyance pour le sur-obligatoire dédiée dans une fondation collective est possible même avec un seul employé, moyennant des avoirs de prévoyance suffisants. Elle permet de combiner :

• Une allocation d’actifs personnalisée (jusqu’à 100% d’actions dans certaines configurations)
• Des rachats LPP importants, déductibles de l’impôt sur le revenu
• L’alimentation de réserves des réserves (RFV & RCE) déductible du bénéfice imposable de l’employeur (avantage cotisations sociales, impôt bénéfice, impôt fortune)

Conditions impératives : la structure doit respecter les principes d’adéquation, de collectivité, d’égalité de traitement et d’assurance. Ces conditions sont scrutinées par les administrations fiscales cantonales. Une structuration mal calibrée peut entraîner le rejet de la déduction, potentiellement assortie de l’impôt anticipé de 35%, de l’impôt sur le bénéfice, de l’impôt sur le revenu et des intérêts moratoires.

Conclusion

La LPP sur-obligatoire est un cadre juridique et fiscal dont la valeur réside dans la possibilité de réduire les cotisations sociales, de différer l’imposition (revenu et fortune) jusqu’à la sortie des fonds de la caisse de pension et de potentiellement payer moins d’impôts sur le revenu lors du prélèvement des avoirs LPP. Suivant la caisse de pension choisie, il est possible pour les employés de gérer eux-mêmes leurs avoirs dans un cadre défini.

Bien utilisée, la LPP permet à un entrepreneur réduire 1) les cotisations sociales, 2) l’impôt sur le bénéfice,3) son impôt sur la fortune et 4) l’impôt sur le revenu tout en ayant la possibilité de gérer plus ou moins activement ses avoirs LPP.

L’avantage fiscal est tel qu’un entrepreneur peut se retrouver, lors de sa retraite, avec fortune très importante, simplement parce qu’il a choisi une structure fiscalement efficace et qu’il a choisi une stratégie d’investissement en adéquation avec son profil.

Chaque situation étant différente, une analyse individualisée est indispensable pour déterminer la configuration optimale selon le profil du client, sa situation familiale, son horizon de retraite et ses objectifs patrimoniaux.

Acquérir un bien immobilier en Suisse implique bien plus qu’un simple choix entre deux modes de détention : la propriété par étage (PPE) ou la société anonyme d’actionnaires-locataires (SIAL) impliquent une charge fiscale qui peut varier considérablement sur toute la durée de vie du patrimoine. À travers un cas pratique, cette contribution illustre schématiquement les enjeux concrets pour tout contribuable, résident genevois ou vaudois, envisageant d’acquérir, de transmettre ou de liquider un bien immobilier en détention dite « directe » (p.ex. PPE) ou « indirecte » (p.ex. SIAL). Notre équipe spécialisée en fiscalité immobilière accompagne ces décisions au quotidien.

Qu’est-ce qu’une SIAL et pourquoi ce véhicule existe-t-il en Suisse Romande ?

La SIAL (société anonyme d’actionnaires-locataires) est une société anonyme ordinaire au sens des art. 620 ss CO, dont les actionnaires sont également locataires d’un logement propriété de la société. Son origine s’explique simplement : avant le 1er janvier 1965, le droit suisse ne connaissait pas le régime de la PPE. Ce type de structure, que l’on peut croiser à Genève ou dans certaines stations de ski vaudoises, a vu son statut fiscal spécial supprimé à l’aube des années 2000 : une SIAL est aujourd’hui traitée comme une société commerciale ordinaire, sans régime fiscal dérogatoire. Beaucoup de SIAL ont été liquidées lors de la suppression du statut fiscal spécial. D’autres ont survécu ou ont été constituées depuis, et souffrent souvent d’une charge fiscale latente importante, qui rattrapera tôt ou tard les actionnaires.

La détention en SIAL se traduit concrètement par l’acquisition d’actions d’une SA/Sàrl et non d’un lot PPE inscrit au registre foncier. Cette distinction, en apparence technique, génère des conséquences fiscales profondes à chaque étape du cycle de vie du bien.

1. Acquisition : décrypter la charge fiscale latente

Prenons le cas concret d’un studio de 21 m² à Villars-sur-Ollon (VD) dont les actions sont proposées à CHF 115’000. Le prix au m² (≈ CHF 5’500) est sensiblement inférieur aux CHF 10’000/m² observés pour une PPE comparable dans la même localité. Cet écart s’explique en partie par la charge fiscale latente inhérente à la SIAL : pour « sortir » l’appartement de la société et en devenir propriétaire direct, l’actionnaire devra supporter plusieurs couches d’imposition.

Exemple de bilan de SIAL au 31.12.

Pour appréhender ces calculs, le bilan de la SIAL constitue le point de départ indispensable. Les chiffres ci-dessous nous serviront d’illustration. Dans notre exemple, le studio représente 30 actions sur 1’000, soit 3 % du capital-actions :

Reconstitution de la valeur vénale du studio depuis le prix des actions

Pour déterminer la valeur de l’immeuble, le prix d’acquisition des actions sert de point de départ. Il convient d’en retrancher les liquidités attribuables aux 30 actions (au prorata), et d’y ajouter les fonds étrangers. Cette logique s’explique simplement : la valeur des actions reflète les fonds propres de la société, non la valeur brute de l’immeuble. Une SIAL ayant levé une hypothèque importante verra ses fonds propres, et donc la valeur de ses actions, mécaniquement comprimés, même si l’immeuble sous-jacent vaut davantage.

Charge fiscale latente cumulée pour « sortir » l’appartement de la SIAL

Résultat net :

Contrairement au Canton de Genève, le Canton de Vaud ne connaît pas de mécanisme de « step-up » lors de la vente d’actions de sociétés immobilières. Ce mécanisme permet, sous conditions, de constituer une réserve latente imposée dans le bilan fiscal de la SIAL et de réduire la charge fiscale (impôt bénéfice ICC) lors d’une liquidation partielle ou totale ulterieure de la SIAL.

2. Revenus et impôt sur la fortune : SIAL vs PPE, quel régime est plus favorable ?

Valeur locative : un avantage structurel pour la SIAL

Un propriétaire d’appartement en PPE occupant son bien est soumis à la valeur locative (jusqu’au 31.12.2028), revenu fictif ajouté chaque année à sa base imposable. L’actionnaire d’une SIAL n’y est pas directement exposé : la valeur locative est réservée aux immeubles détenus en direct.

Cependant, l’actionnaire doit verser un loyer à la SIAL couvrant a minima les charges courantes augmenté d’une rémunération de 6 % du capital social (ATF 102 IB 166). Ce loyer génère un bénéfice au sein de la SIAL, qui donnera lieu à terme à une distribution de dividendes. L’avantage majeur : l’actionnaire maîtrise le moment de la distribution et donc le moment de la réalisation fiscale du revenu, ce que ne permet pas la valeur locative, imposée automatiquement chaque année. À noter que les pratiques cantonales peuvent diverger fortement sur la détermination de ce loyer théorique.

Comparaison chiffrée : valeur locative PPE vs revenu SIAL

La détention par le truchement d’une SIAL est plus intéressante pour un actionnaire personne physique résident fiscal suisse détenant une participation non-qualifiée (inférieure à 10% du capital-actions) dans le cas d’espèce dans la mesure où la valeur locative, respectivement le revenu imposable découlant des actions, est similaire pour l’ICC et inférieure pour l’IFD.

Impôt sur la fortune : une base imposable sensiblement réduite

Point de vigilance : en cas de transaction représentative, soit la cession d’environ 10 % du capital-actions sur 12 mois (§ 2 al. 5 CSI 28), l’estimation fiscale des titres est ajustée sur la base du prix de vente, avec effet pour tous les actionnaires, y compris ceux n’ayant pas cédé leurs actions. Le Canton de Genève, quant à lui, se base sur le prix de vente des actions liées au lot concerné pour valoriser l’impôt sur la fortune, indépendamment de toute transaction représentative.

3. Donation : où l’impôt est-il prélevé et comment minimiser la note ?

La question du rattachement fiscal est centrale pour les transmissions à titre gratuit. La règle fondamentale :

• PPE → rattachement au lieu de situation de l’immeuble (impôt sur les donations prélevé par le canton où est situé le bien).
• Actions de SIAL → qualifiées de biens meubles par la grande majorité des cantons, imposables au domicile du donateur.

Illustration : donation par un résident genevois à son fils (également résident genevois)

Hypothèse, franchise de CHF 300’000 en ligne directe déjà consommée

Point de vigilance : cet avantage peut se retourner selon les règles de valorisation applicables au domicile du donateur ou en présence d’une transaction représentative dans les 12 mois suivant la donation (effet potentiellement rétroactif sur l’assiette imposable).

4. Succession : l’atout décisif de la SIAL dans une planification patrimoniale

La règle fondamentale en matière de rattachement fiscal successoral suit la même logique :

• Un lot PPE situé dans le Canton de Vaud constitue un for fiscal spécial pour l’impôt successoral vaudois (art. 11 al. 1 lit. a LMSD), même si le défunt était domicilié hors canton.
• Des actions de SIAL, qualifiées de biens mobiliers, sont imposables uniquement au domicile du défunt (art. 11 al. 1 lit. 2 LMSD). Si ce domicile est Genève et que les conditions d’exonération sont remplies, aucun impôt sur les successions n’est dû.

Particularité : la répartition des dettes dans une succession intercantonale

Contrairement aux donations (où les dettes peuvent être rattachées de manière objective à l’actif transmis), les dettes sont réparties au prorata des actifs bruts localisés dans chaque for fiscal dans le cadre d’une succession intercantonale. Une hypothèque grevant l’immeuble vaudois ne sera pas intégralement déduite de sa valeur pour l’assiette vaudoise, mais répartie entre les fors d’imposition.

Illustration chiffrée : défunt domicilié à Genève, immeuble à Ollon (VD)

Hypothèses : actifs hors lot PPE = CHF 1’000’000 ; dettes totales = CHF 100’000 ; franchise CHF 1’000’000 par héritier déjà consommée.

Synthèse : SIAL ou PPE : quelle structure choisir ?

Conclusion : une analyse multidimensionelle indispensable

La détention d’un immeuble en SIAL peut offrir des avantages fiscaux réels, potentielle moindre imposition à la fortune, absence de valeur locative, optimisation des transmissions inter vivos et successorales, mais ces avantages ont un coût : une charge fiscale potentiellement significative lors de la liquidation de la SIAL, un financement plus contraint et une gestion administrative plus lourde. Le canton de domicile du contribuable, la résidence fiscale des héritiers, la structure du bilan de la SIAL et l’existence ou non d’un mécanisme de step-up (Genève vs Vaud) sont autant de paramètres qui peuvent inverser la conclusion.

Toute décision d’acquisition, de transmission ou de liquidation d’un bien détenu en SIAL doit faire l’objet d’une analyse fiscale préalable et individualisée. L’équipe de PANCHAUD Tax & Legal SA est à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.

Cedric Panchaud est avocat, docteur en droit, titulaire du brevet de notaire et expert fiscal diplômé. Il intervient régulièrement comme conférencier dans le cadre de séminaires de formation continue (ISIStax, OREF/EXPERTsuisse). Cet article est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal.

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