La fin de la déductibilité des intérêts passifs pour les personnes physiques : la face caché de la votation

Synthèse et solutions

Le paysage fiscal immobilier suisse s’apprête à vivre l’une de ses plus grandes transformations de ces dernières décennies. Suite à l’acceptation par le peuple et les cantons de la réforme de l’imposition du logement en septembre 2025 (arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires, FF 2025 17), le Conseil fédéral a tranché lors de sa séance du 1^er avril 2026: la valeur locative sera abolie avec effet au 1^er janvier 2029.

Si l’annonce de la fin de cet impôt sur un revenu fictif a été largement célébrée par les propriétaires alémaniques (et pleurée par les propriétaires en Suisse romande), l’attention médiatique s’est presque exclusivement focalisée sur cet aspect. Pourtant, cette réforme est un changement de système qui cache des répercussions bien plus profondes. Au-delà de la simple suppression de la valeur locative, c’est toute la mécanique des déductions fiscales qui est refondue, introduisant une nouvelle asymétrie majeure dans la gestion de fortune des personnes physiques.

L’étude PANCHAUD Tax & Legal SA décrypte pour vous les enjeux cachés de cette réforme et les stratégies patrimoniales à anticiper.

Le calendrier de la réforme : Une fenêtre d’action jusqu’au 31 décembre 2028

La date du 1^er janvier 2029 n’a pas été choisie au hasard. Ce délai de transition a été accordé pour permettre aux cantons d’adapter leur législation et d’introduire, s’ils le souhaitent, un impôt spécial sur les résidences secondaires afin de compenser les pertes de recettes fiscales.

Pour les propriétaires, cette échéance est cruciale. Elle signifie que le droit actuel reste pleinement applicable jusqu’à la fin de la période fiscale 2028. Cela laisse encore un laps de temps précieux pour planifier et entreprendre d’éventuels travaux de rénovation ou d’assainissement énergétique. En effet, dès 2029, la déduction des frais d’entretien pour les immeubles à usage propre sera supprimée tant au niveau fédéral que cantonal. Les investissements liés aux économies d’énergie ne seront plus déductibles de l’impôt fédéral direct, bien que les cantons conservent la liberté de maintenir ces incitations de manière limitée dans le temps.

Il est donc stratégiquement recommandé d’auditer l’état de son parc immobilier privé dès aujourd’hui afin de maximiser l’efficience fiscale des travaux avant le changement de paradigme.

La fin programmée de la déductibilité des intérêts passifs

C’est ici que se trouve la face cachée de la réforme, souvent relégué au second plan du débat public. En parallèle de la fin de la valeur locative, la déductibilité des intérêts passifs sera purement et simplement supprimée pour les biens à usage propre, ou très fortement restreinte. Ceci quand bien même elle impacte également les personnes qui ne sont pas propriétaires immobiliers.

Ce changement de cap touchera de plein fouet les finances privées sur plusieurs fronts :

• Crédits privés et consommation : Que l’on soit propriétaire ou locataire, les intérêts liés aux dettes privées (p.ex. crédits à la consommation, dettes de cartes de crédit, prêts personnels, crédit lombard ou encore dettes fiscales) ne seront plus déductibles du revenu imposable.
• L’immobilier de rendement : Pour les propriétaires bailleurs, une déduction restera possible, mais elle sera désormais proportionnelle. Elle sera calculée en fonction du ratio entre la valeur des immeubles de rendement et la fortune totale du contribuable. Ce changement impliquera dans certains cas que la totalité des intérêts ne pourrait plus être déduite.
• Les primo-accédants : Une exception est prévue pour l’acquisition d’un premier logement. Les nouveaux acheteurs pourront déduire leurs intérêts débiteurs de manière limitée et dégressive sur une période de dix ans (avec un plafond fixé à CHF 10’000 la première année pour un couple marié, et 5’000 francs pour une personne seule). Ce changement impliquera dans certains cas que la totalité des intérêts ne pourrait plus être déduite. En outre ce système a été mise en place dans un environnement de taux d’intérêts bas. Partant, il n’est pas adapté si les taux devaient remonter à niveaux vu dans les années 90.

L’émergence d’une nouvelle asymétrie fiscale

Cette évolution législative introduit une distorsion supplémentaire dans notre système fiscal pour les personnes physiques (hors activité lucrative). Nous nous dirigeons vers une asymétrie: les intérêts perçus resteront imposables, tandis que les intérêts payés ne seront plus déductibles (sauf dans des cas d’exception très bien déterminés).

Concrètement, le rendement de votre fortune mobilière (dividendes, intérêts bancaires) continuera d’être taxé. À l’inverse, le coût de la dette contractée à titre privé deviendra une charge nette, sans aucune déduction.

Cette situation s’apparente à des asymétriques déjà existantes dans notre système fiscal, connues de tous et globalement acceptées. A titre d’exemple les loyers encaissés par un propriétaire bailleur sont pleinement imposables, tandis que le loyer payé par un locataire pour son propre logement ne peut pas être déduit de son revenu imposable.

Cette asymétrie n’est pas qu’un détail technique ; elle modifie l’équation même de l’endettement privé en Suisse. Jusqu’à présent, le système fiscal incitait à financer son bien immobilier avec un minimum de fonds propres et partant un maximum de fond étranger, de manière à investir ses fonds propres autrement (p. ex. marchés boursiers). Ce mode de procéder permettait de faire travailler son capital tout en étant fiscalement optimisé, dans la mesure où les intérêts passifs venaient en déduction de la valeur locative. Il est possible que dès 2029 la logique s’inverse. Amortir son hypothèque ou liquider ses crédits privés pourrait devenir, dans de certains cas, la décision financière et fiscale la plus rationnelle. Ceci dépendra principalement des rendements que les contribuables arriveront à obtenir avec ces fonds étrangers. Si les rendements sont supérieurs aux intérêts payés, alors il est probable que l’endettement sera maintenu. En outre, il est possible de voir émerger l’investissement par le truchement de SA/Sàrl, qui permettent en principe de maintenir la déduction des intérêts passifs. Ceci dépendra toutefois principalement de la nature des investissements, dans la mesure où les gains en capitaux peuvent être exonérés de l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques sur la base de l’art. 16 al. 3 LIFD.

Intégrer cette réforme dans la structuration de votre patrimoine

Face à ces changements structurels, l’attentisme n’est pas une option. Cette asymétrie mérite d’être pleinement intégrée dans votre réflexion globale et, partant, dans la structuration de votre patrimoine.

L’expertise de PANCHAUD Tax & Legal SA en matière de fiscalité prend ici tout son sens. Plusieurs axes de réflexion doivent être explorés d’ici le 1^er janvier 2029 :

1. Stratégie de rénovation : Il reste deux ans et demi pour maximiser les déductions pour frais d’entretien et d’assainissement énergétique. Une planification pluriannuelle des travaux est essentielle pour maximiser l’effet fiscal.
2. Réévaluation du taux d’endettement : Faut-il amortir massivement son hypothèque? La réponse dépendra notamment de l’écart entre le taux d’intérêts hypothécaire et le rendement attendu (après impôt) de votre fortune mobilière, mais aussi de la source des fonds pour effectuer cet amortissement. En effet, le retrait des avoirs de la caisse de pension implique de payer un impôt sur le revenu lors du retrait et augmente la fortune imposable du contribuable.
3. Investissement par le truchement de société de capitaux : Suivant le type d’investissement effectués, il pourrait être intéressant de mettre en place une Sàrl/SA qui emprunterait de l’argent à la banque en utilisant l’immeuble du contribuable comme collatéral et effectuerait des investissements avec ces fonds. Au sein d’une société de capitaux, les intérêts passifs restent en principe considérés comme des charges justifiées par l’usage commercial et demeurent intégralement déductibles. PANCHAUD Tax & Legal SA accompagne régulièrement ses clients dans l’analyse de l’opportunité de mettre en place ou de liquider de telles structures.
4. Constitution de sociétés immobilières : Pour les portefeuilles immobiliers importants loués, la détention en nom propre (personne physique) deviendra potentiellement moins attractive face à la détention via une personne morale (SA ou Sàrl). Au sein d’une société de capitaux, les intérêts passifs et les frais d’entretien restent considérés comme des charges justifiées par l’usage commercial et demeurent en principe intégralement déductibles. PANCHAUD Tax & Legal SA accompagne régulièrement ses clients dans l’analyse de l’opportunité de mettre en place ou de liquider de telles structures.

L’abolition de la valeur locative n’est pas la fin de l’optimisation fiscale, mais le début d’un nouveau chapitre. Les règles changent, et les stratégies de structuration du patrimoine doivent s’adapter en conséquence.

Chez PANCHAUD Tax & Legal SA, nous allions expertise juridique, conseil stratégique et planification fiscale pour vous offrir sécurité, prévisibilité et économies d’impôts. N’hésitez pas à nous contacter pour réaliser une analyse à 360° de votre situation patrimoniale et anticiper sereinement l’horizon 2029.

Sources du contenu :

https://www.efd.admin.ch/fr/newnsb/yGTqBPowRqyVh0zPokW-q

FAQ : Abolition de la valeur locative en 2029

La dénonciation spontanée est souvent présentée comme la voie royale pour régulariser des avoirs non déclarés en Suisse. Cependant, cette démarche n’est pas sans risques. L’arrêt du Tribunal fédéral du 20 juin 2023 (9C_39/2023) illustre parfaitement les conséquences financières désastreuses d’une procédure mal préparée. Commenté par Maître Cedric PANCHAUD, avocat et expert fiscal diplômé, ce cas d’école démontre l’importance cruciale du fardeau de la preuve et de la collaboration avec les autorités fiscales.

1. L’affaire : Un compte offshore lourd de conséquences

En 2018, un contribuable a déposé une dénonciation spontanée auprès de l’administration fiscale cantonale genevoise (AFC-GE) pour des avoirs non déclarés détenus via une société offshore entre 2008 et 2017.

• Le contribuable s’attendait probablement à un simple rappel de l’impôt sur la fortune, estimé à environ 10% de la somme totale, majoré des intérêts moratoires.
• Toutefois, le mandataire n’a fourni qu’un seul relevé bancaire datant de fin 2017, affichant un solde de 242’962 euros.
• Le contribuable a affirmé avoir hérité de ce compte en 2008, mais son père n’est décédé qu’en mars 2009.
• Face à l’absence de preuves et de collaboration, l’AFC-GE a considéré la totalité du solde du compte comme un revenu imposable réalisé en 2008.

Le résultat fut catastrophique pour le contribuable : la charge fiscale totale, incluant le rappel d’impôt, les intérêts moratoires et l’amende, s’est élevée à environ CHF 330’000. Ce montant était supérieur au solde même du compte non déclaré.

2. Le fardeau de la preuve : Un principe inflexible

En droit fiscal suisse, la répartition du fardeau de la preuve suit des règles strictes qui ne pardonnent pas l’impréparation.

Les principes généraux, tirés de l’article 8 du Code civil suisse, imposent à l’administration fiscale de prouver les faits qui augmentent la charge d’impôt. À l’inverse, c’est au contribuable de prouver les faits qui diminuent ou suppriment cette charge fiscale.

Dans cette affaire, le contribuable alléguait que les fonds provenaient d’une succession, ce qui les aurait exonérés de l’impôt sur le revenu. Cependant, il n’a fourni aucun testament ni convention d’avancement d’hoirie. Incapable de prouver l’origine non imposable des fonds, le contribuable a dû en supporter les conséquences fiscales. Le Tribunal fédéral a confirmé cette approche, soulignant qu’il appartenait au contribuable d’apporter ces preuves sous peine de voir ses allégations rejetées.

3. L’impact dévastateur des intérêts moratoires

Les intérêts moratoires ne sont pas une sanction pénale, mais visent à rétablir une égalité de traitement entre les contribuables. Celui qui paie ses impôts en retard doit être pénalisé économiquement par rapport à celui qui respecte les délais.

Dans le cas présent, l’administration a qualifié les avoirs annoncé spontanément comme du revenu réalisé en 2008. Par conséquent, les intérêts moratoires ont couru pendant près de dix ans. Ce mécanisme a alourdi la facture de manière exponentielle, représentant une part massive de la reprise totale qui se concentrait à 70 % sur la seule année 2008.

4. Prescription et tactique procédurale

Le droit de l’administration fiscale de procéder à un rappel d’impôt s’éteint 15 ans après la fin de la période fiscale concernée.

• Pour l’année fiscale 2008, ce droit se prescrivait définitivement le 31 décembre 2023.
• Le litige portant principalement sur cette année (environ CHF 250’000 en jeu), le recours jusqu’au Tribunal fédéral relevait d’une tactique temporelle.
• Si la procédure avait traîné quelques mois de plus, l’impôt pour 2008 aurait été prescrit.
• Cependant, le Tribunal fédéral a rendu son arrêt très rapidement, en moins de six mois (le 20 juin 2023), empêchant le contribuable d’atteindre cette prescription absolue.

En matière pénale (amendes pour soustraction d’impôt), la prescription est de 10 ans. Ainsi, les amendes pour les années 2008 et 2009 étaient déjà prescrites lorsque l’AFC-GE a rendu ses décisions fin 2020, mais celles pour 2010 et les années suivantes restaient valables.

5. Droits de la défense : L’article 6 CEDH

Un aspect fondamental rappelé par notre Haute Cour concerne les droits procéduraux du contribuable. Il faut distinguer la procédure de rappel d’impôt de la procédure pour soustraction d’impôt.

L’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH) ne s’applique pas à la procédure de rappel d’impôt. En revanche, la procédure de soustraction d’impôt revêtant un caractère pénal, cette disposition s’y applique pleinement. Cela signifie que le contribuable a le droit d’être entendu oralement avant qu’une amende ne soit prononcée. Ce droit n’est toutefois pas automatique : le contribuable doit en formuler la demande expresse, ce qu’il peut faire jusqu’à la dernière instance cantonale.

6. Le risque oublié : L’AVS

Bien que le Tribunal fédéral ne se soit pas prononcé sur ce point faute de compétence, la requalification des avoirs en revenus imposables soulève la question des cotisations sociales.

• L’administration fiscale n’ayant pas pu rattacher ces revenus à la fortune mobilière ou à une activité salariée, ils devraient théoriquement être qualifiés de revenus d’une activité lucrative indépendante.
• Cette qualification entraîne l’obligation de payer des cotisations AVS.
• L’AFC-GE aurait dû communiquer spontanément cette information à la caisse de compensation AVS.
• L’enjeu financier supplémentaire, incluant les intérêts moratoires AVS, aurait pu représenter une charge additionnelle d’environ 66’000 CHF pour le contribuable.

7. Existe-t-il des alternatives à la dénonciation spontanée?

Face à de tels risques, un contribuable pourrait être tenté de simplement dépenser l’argent caché, d’en faire don, ou d’effectuer des rachats LPP pour mettre fin à la situation irrégulière sans passer par la case dénonciation.

Cependant, ces alternatives sont vivement déconseillées. Non seulement elles ne régularisent pas le passé (le risque de rappel sur 10 ans demeure), mais elles exposent le contribuable à des accusations de blanchiment de fraude fiscale au sens de l’article 305bis du Code pénal. De plus, tout mandataire conseillant de telles manœuvres s’exposerait à des poursuites pénales pour complicité et à une responsabilité solidaire pour le paiement de l’impôt soustrait.

Dès qu’une soustraction d’impôt est consommée, la seule voie légale et sûre pour régulariser la situation reste la dénonciation spontanée.

Cedric PANCHAUD, Commentaire de l’arrêt du Tribunal fédéral du 20 juin 2023, 9C_39/2023, Une dénonciation spontanée qui tourne au vinaigre in ASA 93 I 5 I 2024, p. 295-315.