Acquérir un bien immobilier en Suisse implique bien plus qu’un simple choix entre deux modes de détention : la propriété par étage (PPE) ou la société anonyme d’actionnaires-locataires (SIAL) impliquent une charge fiscale qui peut varier considérablement sur toute la durée de vie du patrimoine. À travers un cas pratique, cette contribution illustre schématiquement les enjeux concrets pour tout contribuable, résident genevois ou vaudois, envisageant d’acquérir, de transmettre ou de liquider un bien immobilier en détention dite « directe » (p.ex. PPE) ou « indirecte » (p.ex. SIAL). Notre équipe spécialisée en fiscalité immobilière accompagne ces décisions au quotidien.
Qu’est-ce qu’une SIAL et pourquoi ce véhicule existe-t-il en Suisse Romande ?
La SIAL (société anonyme d’actionnaires-locataires) est une société anonyme ordinaire au sens des art. 620 ss CO, dont les actionnaires sont également locataires d’un logement propriété de la société. Son origine s’explique simplement : avant le 1er janvier 1965, le droit suisse ne connaissait pas le régime de la PPE. Ce type de structure, que l’on peut croiser à Genève ou dans certaines stations de ski vaudoises, a vu son statut fiscal spécial supprimé à l’aube des années 2000 : une SIAL est aujourd’hui traitée comme une société commerciale ordinaire, sans régime fiscal dérogatoire. Beaucoup de SIAL ont été liquidées lors de la suppression du statut fiscal spécial. D’autres ont survécu ou ont été constituées depuis, et souffrent souvent d’une charge fiscale latente importante, qui rattrapera tôt ou tard les actionnaires.
La détention en SIAL se traduit concrètement par l’acquisition d’actions d’une SA/Sàrl et non d’un lot PPE inscrit au registre foncier. Cette distinction, en apparence technique, génère des conséquences fiscales profondes à chaque étape du cycle de vie du bien.
1. Acquisition : décrypter la charge fiscale latente
Prenons le cas concret d’un studio de 21 m² à Villars-sur-Ollon (VD) dont les actions sont proposées à CHF 115’000. Le prix au m² (≈ CHF 5’500) est sensiblement inférieur aux CHF 10’000/m² observés pour une PPE comparable dans la même localité. Cet écart s’explique en partie par la charge fiscale latente inhérente à la SIAL : pour « sortir » l’appartement de la société et en devenir propriétaire direct, l’actionnaire devra supporter plusieurs couches d’imposition.
Exemple de bilan de SIAL au 31.12.
Pour appréhender ces calculs, le bilan de la SIAL constitue le point de départ indispensable. Les chiffres ci-dessous nous serviront d’illustration. Dans notre exemple, le studio représente 30 actions sur 1’000, soit 3 % du capital-actions :
| ACTIFS | CHF | PASSIFS | CHF |
| Liquidités (BCV Gestion) | 3’630 | Créanciers | 15’163 |
| Liquidités (BCV Travaux) | 2’343 | Prêt hypothécaire | 123’750 |
| Débiteurs | 39’467 | Avances loyers actionnaires | 11’184 |
| Actifs de régularisation | 10’125 | Versements actionnaires transitoires | 36’566 |
| Immeuble | 1’237’844 | Passifs de régularisation | 6’357 |
| Créances actionnaires (LT) | 739’756 | ||
| Capital social | 100’000 | ||
| Réserve légale | 33’000 | ||
| Bénéfices reportés | 159’561 | ||
| Bénéfice | 68’072 | ||
| Total Actifs | 1’293’409 | Total Passifs | 1’293’409 |
Reconstitution de la valeur vénale du studio depuis le prix des actions
Pour déterminer la valeur de l’immeuble, le prix d’acquisition des actions sert de point de départ. Il convient d’en retrancher les liquidités attribuables aux 30 actions (au prorata), et d’y ajouter les fonds étrangers. Cette logique s’explique simplement : la valeur des actions reflète les fonds propres de la société, non la valeur brute de l’immeuble. Une SIAL ayant levé une hypothèque importante verra ses fonds propres, et donc la valeur de ses actions, mécaniquement comprimés, même si l’immeuble sous-jacent vaut davantage.
| Calcul de la valeur vénale du studio | CHF |
| Prix de vente des actions (30 actions) | 115’000 |
| − Liquidités attribuables aux 30 actions (prorata) | − 1’667 |
| + Fonds étrangers attribuables aux 30 actions (prorata) | + 27’983 |
| = Valeur vénale du studio | 141’316 |
Charge fiscale latente cumulée pour « sortir » l’appartement de la SIAL
| Composante fiscale | CHF | Remarques |
| Impôt sur le bénéfice de la SIAL (14 %, réserve latente) | 16’688 | Calcul itératif ; canton VD sans step-up |
| Droits de mutation + notaire + registre foncier (~5 %) | 7’900 | À charge de l’acquéreur |
| Impôt anticipé (35 %, art. 20 LIA) | 43’743 | Potentiellement récupérable via procédure de déclaration (art. 24 al. 1 lit. c OIA), non garanti |
| Impôt sur le revenu (PP, taux max. GE, résidente fiscale) | 33’167 | Si actionnaire = personne physique (PP) |
| Impôt sur le bénéfice (PM, 14,7 %, siège GE) | 15’919 | Si actionnaire = personne morale (PM) |
Résultat net :
| Coût fiscal total | Liquidités nécessaires (si procédure de déclaration IA refusée) | |
| Personne physique (résident GE, taux max.) | CHF 57’755 | CHF 101’498 |
| Personne morale (siège GE) | CHF 40’507 | CHF 84’250 |
| Delta | CHF 17’248 | CHF 17’248 |
Contrairement au Canton de Genève, le Canton de Vaud ne connaît pas de mécanisme de « step-up » lors de la vente d’actions de sociétés immobilières. Ce mécanisme permet, sous conditions, de constituer une réserve latente imposée dans le bilan fiscal de la SIAL et de réduire la charge fiscale (impôt bénéfice ICC) lors d’une liquidation partielle ou totale ulterieure de la SIAL.
2. Revenus et impôt sur la fortune : SIAL vs PPE, quel régime est plus favorable ?
Valeur locative : un avantage structurel pour la SIAL
Un propriétaire d’appartement en PPE occupant son bien est soumis à la valeur locative (jusqu’au 31.12.2028), revenu fictif ajouté chaque année à sa base imposable. L’actionnaire d’une SIAL n’y est pas directement exposé : la valeur locative est réservée aux immeubles détenus en direct.
Cependant, l’actionnaire doit verser un loyer à la SIAL couvrant a minima les charges courantes augmenté d’une rémunération de 6 % du capital social (ATF 102 IB 166). Ce loyer génère un bénéfice au sein de la SIAL, qui donnera lieu à terme à une distribution de dividendes. L’avantage majeur : l’actionnaire maîtrise le moment de la distribution et donc le moment de la réalisation fiscale du revenu, ce que ne permet pas la valeur locative, imposée automatiquement chaque année. À noter que les pratiques cantonales peuvent diverger fortement sur la détermination de ce loyer théorique.
Comparaison chiffrée : valeur locative PPE vs revenu SIAL
| Régime | Revenu imposable IFD | Revenu imposable ICC (VD) |
| PPE (valeur locative, après déduction forfaitaire entretien) | CHF 3’268 | CHF 2’360 |
| SIAL (bénéfice pro rata + intérêts créance) sur la base des états financiers | CHF 2’432 | CHF 2’432 |
| Avantage SIAL | − CHF 836 | − CHF 72 |
La détention par le truchement d’une SIAL est plus intéressante pour un actionnaire personne physique résident fiscal suisse détenant une participation non-qualifiée (inférieure à 10% du capital-actions) dans le cas d’espèce dans la mesure où la valeur locative, respectivement le revenu imposable découlant des actions, est similaire pour l’ICC et inférieure pour l’IFD.
Impôt sur la fortune : une base imposable sensiblement réduite
| Mode de détention | Base imposable IF (VD) | Remarques |
| PPE (Hypothèse : prix d’acquistion CHF 115’000) | CHF 92’000 | 80 % du prix d’acquisition |
| SIAL : estimation fiscale des titres (30 actions) | CHF 16’754 | Valorisation des fonds propres (CSI 28) |
| SIAL : créance-actionnaire au prorata | CHF 22’193 | À ajouter pour comparaison économique |
| SIAL: total économique | CHF 38’947 | ≈ 42 % de la base PPE |
Point de vigilance : en cas de transaction représentative, soit la cession d’environ 10 % du capital-actions sur 12 mois (§ 2 al. 5 CSI 28), l’estimation fiscale des titres est ajustée sur la base du prix de vente, avec effet pour tous les actionnaires, y compris ceux n’ayant pas cédé leurs actions. Le Canton de Genève, quant à lui, se base sur le prix de vente des actions liées au lot concerné pour valoriser l’impôt sur la fortune, indépendamment de toute transaction représentative.
3. Donation : où l’impôt est-il prélevé et comment minimiser la note ?
La question du rattachement fiscal est centrale pour les transmissions à titre gratuit. La règle fondamentale :
- PPE → rattachement au lieu de situation de l’immeuble (impôt sur les donations prélevé par le canton où est situé le bien).
- Actions de SIAL → qualifiées de biens meubles par la grande majorité des cantons, imposables au domicile du donateur.
Illustration : donation par un résident genevois à son fils (également résident genevois)
Hypothèse, franchise de CHF 300’000 en ligne directe déjà consommée
| Paramètre | Donation PPE (Ollon VD) | Donation actions SIAL (studio à Ollon VD) |
| Canton compétent | Vaud (lieu de l’immeuble) | Genève (domicile du donateur) |
| Base imposable | 80 % estimation fiscale = CHF 73’600 | Estimation fiscale des titres + créance = CHF 38’947 |
| Taux applicable (ligne directe) | 3,5 % (taux max. VD, sans majoration communale à Ollon) | 0 % (exonération GE si conditions art. 27A al. 2 LDE remplies) |
| Impôt sur les donations (CHF 73’600 au taux de CHF 373’600) | CHF 1’934 | CHF 0 |
Point de vigilance : cet avantage peut se retourner selon les règles de valorisation applicables au domicile du donateur ou en présence d’une transaction représentative dans les 12 mois suivant la donation (effet potentiellement rétroactif sur l’assiette imposable).
4. Succession : l’atout décisif de la SIAL dans une planification patrimoniale
La règle fondamentale en matière de rattachement fiscal successoral suit la même logique :
- Un lot PPE situé dans le Canton de Vaud constitue un for fiscal spécial pour l’impôt successoral vaudois (art. 11 al. 1 lit. a LMSD), même si le défunt était domicilié hors canton.
- Des actions de SIAL, qualifiées de biens mobiliers, sont imposables uniquement au domicile du défunt (art. 11 al. 1 lit. 2 LMSD). Si ce domicile est Genève et que les conditions d’exonération sont remplies, aucun impôt sur les successions n’est dû.
Particularité : la répartition des dettes dans une succession intercantonale
Contrairement aux donations (où les dettes peuvent être rattachées de manière objective à l’actif transmis), les dettes sont réparties au prorata des actifs bruts localisés dans chaque for fiscal dans le cadre d’une succession intercantonale. Une hypothèque grevant l’immeuble vaudois ne sera pas intégralement déduite de sa valeur pour l’assiette vaudoise, mais répartie entre les fors d’imposition.
Illustration chiffrée : défunt domicilié à Genève, immeuble à Ollon (VD)
Hypothèses : actifs hors lot PPE = CHF 1’000’000 ; dettes totales = CHF 100’000 ; franchise CHF 1’000’000 par héritier déjà consommée.
| Paramètre | PPE (détention directe) | Actions SIAL |
| For fiscal compétent | Vaud (lieu de l’immeuble) | Genève (domicile du défunt) |
| Actifs bruts totaux | CHF 1’073’600 | — |
| Quote-part vaudoise (actifs bruts) | 6,86 % | 0 % |
| Dettes attribuables au for VD | CHF 6’855 | — |
| Actifs nets imposables (VD) | CHF 66’745 | CHF 0 |
| Taux max. ligne directe (VD) | 3,5 % | — |
| Impôt successoral vaudois
(CHF 66’745 au taux de CHF 1’066’745) |
CHF 1’508 | CHF 0 (si cond. GE remplies) |
Synthèse : SIAL ou PPE : quelle structure choisir ?
| Critère | PPE | SIAL |
| Notaire nécessaire pour l’acquisition | Oui | Non |
| Droit de mutation | Oui | Selon les cantons (pas GE, ni VD) |
| Financement | Facile (hypothèque classique) | Plus difficile (fonds propres ou crédit lombard sur portefeuille titres) |
| Valeur locative | Oui (jusqu’au 31.12.2028) | Non (loyer à la société à la place) |
| Loyer théorique | Non | Oui |
| Base impôt fortune | Estimation fiscale de l’immeuble | Estimation fiscale des titres ou prix d’achat selon les cantons |
| Donation | Au lieu de l’immeuble | Au domicile de l’actionnaire |
| Succession | Au lieu de l’immeuble | Au domicile de l’actionnaire |
| Charge fiscale latente | Impôt sur les gains immobiliers | Impôt sur le revenu, impôt sur le bénéfice et impôt anticipé ou Impôt sur les gains immobiliers (selon les cantons lors de la vente des actions). |
Conclusion : une analyse multidimensionelle indispensable
La détention d’un immeuble en SIAL peut offrir des avantages fiscaux réels, potentielle moindre imposition à la fortune, absence de valeur locative, optimisation des transmissions inter vivos et successorales, mais ces avantages ont un coût : une charge fiscale potentiellement significative lors de la liquidation de la SIAL, un financement plus contraint et une gestion administrative plus lourde. Le canton de domicile du contribuable, la résidence fiscale des héritiers, la structure du bilan de la SIAL et l’existence ou non d’un mécanisme de step-up (Genève vs Vaud) sont autant de paramètres qui peuvent inverser la conclusion.
Toute décision d’acquisition, de transmission ou de liquidation d’un bien détenu en SIAL doit faire l’objet d’une analyse fiscale préalable et individualisée. L’équipe de PANCHAUD Tax & Legal SA est à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.
Cedric Panchaud est avocat, docteur en droit, titulaire du brevet de notaire et expert fiscal diplômé. Il intervient régulièrement comme conférencier dans le cadre de séminaires de formation continue (ISIStax, OREF/EXPERTsuisse). Cet article est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal.
© PANCHAUD Tax & Legal SA, spécialisée en fiscalité immobilière à Genève, est à votre disposition.
Une SIAL (société immobilière d’actionnaires-locataires) est une société anonyme ou une Sàrl dont les actionnaires sont également locataires d’un logement appartenant à la société. Contrairement à la PPE, l’actionnaire n’est pas propriétaire d’un lot inscrit au registre foncier, mais détenteur d’actions de la société propriétaire de l’immeuble. Cette distinction génère des conséquences fiscales importantes à chaque étape du cycle de vie du bien.
Non. Depuis l’abrogation des statuts fiscaux spéciaux au début des années 2000, la SIAL est traitée comme une société de capitaux (SA/Sàrl) ordinaire. Elle est soumise à l’impôt sur le bénéfice et sur le capital, sans régime dérogatoire.
Non. La valeur locative est uniquement appliquée aux biens immobiliers détenus en direct par leur propriétaire. L’actionnaire d’une SIAL verse en revanche un loyer à la société. Ce loyer génère un bénéfice au niveau de la SIAL qui donnera lieu à terme à une distribution à l’actionnaire de dividendes imposable. A noter que la valeur locative a été abrogée avec effet au 31.12.2028.
La liquidation d’une société immobilière peut entraîner une charge fiscale significative. Son montant dépend notamment du profil de l’actionnaire (personne physique ou personne morale) ainsi que de l’importance de la participation détenue dans la SIAL.
En pratique, plusieurs impôts peuvent s’appliquer :
- au niveau de la SIAL, un impôt sur le bénéfice peut être dû sur la plus-value de l’immeuble, soit la différence entre sa valeur de marché et sa valeur comptable ;
- au niveau de l’actionnaire, les montants distribués lors de la liquidation peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur le bénéfice, selon la situation ;
- dans certains cas, un impôt anticipé (35%) est également prélevé.
À ces impôts s’ajoutent les coûts liés à l’opération, tels que les honoraires du notaire, les émoluments du registre foncier et, dans certains cantons, les droits de mutation.
Compte tenu de la complexité des règles applicables, il est recommandé d’évaluer les conséquences fiscales avant d’engager une liquidation afin d’éviter les mauvaises surprises.
Cela dépend du cas concret. Les actions d’une SIAL sont généralement qualifiées de biens meubles, ce qui rend leur transfert imposable au domicile du donateur ou du défunt et non au lieu de l’immeuble. Pour un résident genevois transmettant des actions à ses enfants également domiciliés à Genève, cela peut conduire à une absence totale d’impôt sur les donations ou les successions, là où le transfert d’un lot PPE situé dans le Canton de Vaud aurait été imposé localement à entre 3.5% et 7%. Pour un résident fiscal vaudois avec un bien en Valais ou à Genève, le raisonnement est logiquement inversé.
Le « step-up » permet, lors de la vente des actions d’une SIAL, d’augmenter proportionnellement, dans le bilan fiscal de la société, la valeur de l’immeuble qu’elle détient afin de refléter le prix payé pour les actions.
Concrètement, lorsqu’un actionnaire acquiert des actions à un prix supérieur à la valeur comptable de l’immeuble sous-jacent, le step-up permet, sous certaines conditions, de réévaluer la valeur fiscalement déterminante de cet immeuble. Ainsi, en cas de vente ultérieure de l’immeuble par la SIAL, l’impôt sur le bénéfice est calculé sur la différence entre le prix de vente de l’immeuble et cette valeur réévaluée, plutôt que sur la base de sa valeur comptable.
Ce mécanisme vise à éviter une double imposition économique de la même plus-value : une première fois lors de l’aliénation des actions par l’ancien actionnaire (sous la forme de l’impôt sur les gains immobiliers) et une seconde fois lors de la vente de l’immeuble par la société.
Le step-up ne concerne en principe que les impôts cantonaux et communaux.
Les conditions d’application du step-up varient selon le canton concerné et les circonstances du cas d’espèce.
Oui. Le Canton de Genève connaît pas de mécanisme de step-up lors de la vente d’actions de sociétés immobilières. Les conditions sont les suivantes :
- La vente a donné lieu à une taxation à un taux supérieur à 0% => plus-value soumise à l’impôt sur les bénéfices et gains immobilier (IBGI) ;
- La SIAL effectue la demande avant l’entrée en force de la taxation suivant la transaction ;
- Le vendeur lève son secret fiscal en lien avec sa taxation IBGI sur la vente des actions.
=> l’impôt latent pour l’impôt cantonal et communal (ICC) au niveau de la SIAL est supprimé à concurrence de la plus-value effectivement soumise à l’IBGI (réserve latente imposée dans son «bilan fiscal»).
Non. Le Canton de Vaud ne connaît pas de mécanisme de step-up lors de la vente d’actions de sociétés immobilières.
Ceci ne peut être exclu lors de transactions dites « représentatives », à savoir la cession d’environ 10 % du capital-actions sur une période de 12 mois. Dans ces cas, l’administration fiscale pourrait procéder à une mise à jour de l’estimation fiscale des titres sur la base du prix de vente et l’appliquer à l’ensemble des actionnaires, y compris ceux n’ayant pas participé à la transaction. Ceci n’est toutefois actuellement pas le cas à Genève.
