Le Canton de Genève dispose-t-il d'un mécanisme de step-up pour les SIAL ?

Oui. Le Canton de Genève connaît pas de mécanisme de step-up lors de la vente d'actions de sociétés immobilières. Les conditions sont les suivantes : La vente a donné lieu à une taxation à un taux supérieur à 0% => plus-value soumise à l’impôt sur les bénéfices et gains immobilier (IBGI) ; La SIAL effectue la demande avant l’entrée en force de la taxation suivant la transaction ; Le vendeur lève son secret fiscal en lien avec sa taxation IBGI sur la vente des actions. => l’impôt latent pour l’impôt cantonal et communal (ICC) au niveau de la SIAL est supprimé à concurrence de la plus-value effectivement soumise à l’IBGI (réserve latente imposée dans son «bilan fiscal»).

Qu’entend-on par « step-up » pour les SIAL ?

Le « step-up » permet, lors de la vente des actions d’une SIAL, d’augmenter proportionnellement, dans le bilan fiscal de la société, la valeur de l’immeuble qu’elle détient afin de refléter le prix payé pour les actions. Concrètement, lorsqu’un actionnaire acquiert des actions à un prix supérieur à la valeur comptable de l’immeuble sous-jacent, le step-up permet, sous certaines conditions, de réévaluer la valeur fiscalement déterminante de cet immeuble. Ainsi, en cas de vente ultérieure de l’immeuble par la SIAL, l’impôt sur le bénéfice est calculé sur la différence entre le prix de vente de l’immeuble et cette valeur réévaluée, plutôt que sur la base de sa valeur comptable. Ce mécanisme vise à éviter une double imposition économique de la même plus-value : une première fois lors de l’aliénation des actions par l’ancien actionnaire (sous la forme de l’impôt sur les gains immobiliers) et une seconde fois lors de la vente de l’immeuble par la société. Le step-up ne concerne en principe que les impôts cantonaux et communaux. Les conditions d’application du step-up varient selon le canton concerné et les circonstances du cas d’espèce.

La SIAL est-elle avantageuse pour la transmission patrimoniale ?

Cela dépend du cas concret. Les actions d'une SIAL sont généralement qualifiées de biens meubles, ce qui rend leur transfert imposable au domicile du donateur ou du défunt et non au lieu de l'immeuble. Pour un résident genevois transmettant des actions à ses enfants également domiciliés à Genève, cela peut conduire à une absence totale d'impôt sur les donations ou les successions, là où le transfert d’un lot PPE situé dans le Canton de Vaud aurait été imposé localement à entre 3.5% et 7%. Pour un résident fiscal vaudois avec un bien en Valais ou à Genève, le raisonnement est logiquement inversé.

Quelle est la charge fiscale pour « sortir » un appartement d'une SIAL ?

La liquidation d’une société immobilière peut entraîner une charge fiscale significative. Son montant dépend notamment du profil de l’actionnaire (personne physique ou personne morale) ainsi que de l’importance de la participation détenue dans la SIAL. En pratique, plusieurs impôts peuvent s’appliquer : au niveau de la SIAL, un impôt sur le bénéfice peut être dû sur la plus-value de l’immeuble, soit la différence entre sa valeur de marché et sa valeur comptable ; au niveau de l’actionnaire, les montants distribués lors de la liquidation peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur le bénéfice, selon la situation ; dans certains cas, un impôt anticipé (35%) est également prélevé. À ces impôts s’ajoutent les coûts liés à l’opération, tels que les honoraires du notaire, les émoluments du registre foncier et, dans certains cantons, les droits de mutation. Compte tenu de la complexité des règles applicables, il est recommandé d’évaluer les conséquences fiscales avant d’engager une liquidation afin d’éviter les mauvaises surprises.

Un actionnaire d'une SIAL paie-t-il la valeur locative ?

Non. La valeur locative est uniquement appliquée aux biens immobiliers détenus en direct par leur propriétaire. L'actionnaire d'une SIAL verse en revanche un loyer à la société. Ce loyer génère un bénéfice au niveau de la SIAL qui donnera lieu à terme à une distribution à l’actionnaire de dividendes imposable. A noter que la valeur locative a été abrogée avec effet au 31.12.2028.

La SIAL bénéficie-t-elle d’un régime fiscal privilégié en Suisse ?

Non. Depuis l'abrogation des statuts fiscaux spéciaux au début des années 2000, la SIAL est traitée comme une société de capitaux (SA/Sàrl) ordinaire. Elle est soumise à l'impôt sur le bénéfice et sur le capital, sans régime dérogatoire.

Qu'est-ce qu'une SIAL et en quoi diffère-t-elle d'une PPE ?

Une SIAL (société immobilière d'actionnaires-locataires) est une société anonyme ou une Sàrl dont les actionnaires sont également locataires d'un logement appartenant à la société. Contrairement à la PPE, l'actionnaire n'est pas propriétaire d'un lot inscrit au registre foncier, mais détenteur d'actions de la société propriétaire de l’immeuble. Cette distinction génère des conséquences fiscales importantes à chaque étape du cycle de vie du bien.

En quoi consiste la nouvelle asymétrie fiscale introduite par cette réforme ?

La réforme engendre une asymétrie pour les personnes physiques : les intérêts perçus sur la fortune (qui génèrent du rendement) resteront imposables, alors que les intérêts payés pour des dettes privées ne pourront plus être déduits du revenu imposable.

FAQs 5 -

Le Canton de Genève dispose-t-il d’un mécanisme de step-up pour les SIAL ?
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